La Ley de Vivienda del Siglo XXI, un proyecto bipartidista que busca abordar el problema de la asequibilidad en este asunto específico, se convirtió oficialmente en ley la madrugada de este sábado, a pesar de una serie de intentos del presidente Donald Trump por retrasar la legislación.
Su aprobación indica que los legisladores reconocen la frustración que sienten muchos estadounidenses por el alto costo de la vivienda.
En un momento de elevadas tasas hipotecarias y precios de los inmuebles casi récord, muchos se sienten excluidos de la posibilidad de comprar una casa o tienen dificultades para pagar el alquiler mensual.
Los partidarios de la ley la han presentado como la reforma de vivienda más integral en al menos tres décadas.
La secretaria de prensa de la Casa Blanca, Karoline Leavitt, la calificó como “una de las leyes más importantes sobre asequibilidad de la vivienda en la historia de Estados Unidos”, en una publicación en redes sociales el mes pasado.
Pero Trump, que anteriormente había expresado su apoyo a la ley, desde entonces se ha vuelto crítico.
En una publicación en redes sociales el viernes, Trump declaró que se negaba a firmar el proyecto en protesta por el fracaso del Senado en aprobar la Ley SAVE America, una medida de identificación de votantes que, según él, debería ser la principal prioridad del Congreso.
El mes pasado, después de que la iniciativa fuera aprobada por el Congreso, Trump también canceló una ceremonia de firma apenas dos horas antes de que comenzara, calificando posteriormente el proyecto de “un gran bostezo”.
En cualquier caso, la medida se convirtió automáticamente en ley el sábado por la mañana, de acuerdo con la Constitución, ya que el presidente no la vetó.
Las críticas de última hora de Trump pusieron fin a meses de negociaciones bipartidistas sobre la que se convertiría en la mayor legislación sobre asequibilidad de la vivienda en una generación.
En lugar de impulsar sus esfuerzos, los legisladores republicanos se vieron obligados a actuar con rapidez cuando el presidente retiró abruptamente su apoyo debido a una disputa política aparte.
La crisis de asequibilidad de la vivienda en el país no se originó por un solo evento ni por un fallo político aislado. Es el resultado de años de construcción insuficiente, normativas urbanísticas locales restrictivas, una demanda creciente y decisiones administrativas y, en muchos casos, de la inacción política.
La legislación refleja la complejidad de la crisis, combinando un total de 47 propuestas destinadas a aumentar la oferta de inmuebles, reducir los costes y ampliar el acceso a casas asequibles.
Pero es posible que los propietarios e inquilinos no reciban un alivio inmediato, según Yonah Freemark, investigadora asociada de vivienda en el Urban Institute.
Construir nuevas viviendas lleva tiempo, y la ley impone una nueva carga de trabajo a las agencias gubernamentales federales, que ya cuentan con poco personal.
“Estamos hablando de una situación en la que no solo el Gobierno federal tendrá que hacer cambios, sino que también los Gobiernos estatales y locales tendrán que hacerlos, y luego las empresas, los promotores inmobiliarios, etc., tendrán que realizar inversiones, lo cual en sí mismo lleva tiempo”, comentó Freemark.
Esto es lo que la nueva ley hace —y lo que no hace— para abordar algunos de los mayores desafíos del mercado inmobiliario:
En los años transcurridos desde la crisis financiera de 2008, la construcción de viviendas se ha estancado, creando una escasez de viviendas que ha provocado un aumento de los precios.
La ley busca principalmente abordar el problema de la asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos mediante el aumento de la oferta.
Incluye disposiciones que promueven la construcción de viviendas prefabricadas (casas construidas en fábricas) y la conversión de oficinas en apartamentos.
También autorizaría un programa piloto para ofrecer subvenciones y préstamos condonables destinados a la reparación de viviendas antiguas en mal estado.
Sin embargo, muchos expertos en vivienda señalan la zonificación local y la burocracia como la raíz de la desaceleración en la construcción de viviendas.
Si bien es difícil que el Gobierno federal intervenga, dado a que las administraciones locales establecen sus propias normas, la ley incluye disposiciones para alentar a los estados y gobiernos locales a adoptar políticas de uso del suelo y zonificación que favorezcan el desarrollo de viviendas.
Según un informe de Goldman Sachs de 2025, si se flexibilizaran las regulaciones sobre el uso del suelo, se podrían añadir 2,5 millones de viviendas más a Estados Unidos en la próxima década.
El éxito de esta medida depende de si estas comunidades locales deciden construir. Muchas se enfrentan a la oposición de los llamados NIMBY (Not In My Back Yard, “no en mi patio trasero”), que suelen ser propietarios que se oponen a la construcción para preservar el valor de sus viviendas.
Cuando se construyan más viviendas y se reduzca la escasez de vivienda, las casas existentes en la zona podrían venderse a un precio menor.
“La legislación puede desempeñar un papel importante al alentar a los estados y municipios a realizar cambios para ampliar la oferta de vivienda, pero no les obliga a realizar esos cambios”, indicó Freemark. “El Congreso ha optado por no adelantarse a los gobiernos locales y estatales y decirles qué hacer”.
A medida que el valor de las viviendas se ha disparado en las últimas décadas, también ha aumentado el número de personas y empresas que consideran las viviendas como un vehículo de inversión, en lugar de simplemente un lugar para vivir.
Tras el colapso del mercado inmobiliario de 2008, empresas de capital privado como Blackstone compraron miles de viviendas unifamiliares a precios de ganga y las convirtieron en viviendas de alquiler.
En los años posteriores a la pandemia, cuando los tipos de interés cayeron a mínimos históricos, el mercado inmobiliario experimentó un auge.
Se desataron guerras de ofertas entre compradores particulares y los precios se dispararon. Los inversores institucionales también aceleraron el ritmo de compra durante esos años.
La ley incluye una limitación sin precedentes para este tipo de compras, al prohibir que cualquier inversor que posea más de 350 viviendas unifamiliares adquiera más.
Sin embargo, no obliga a los grandes inversores que actualmente poseen más de 350 propiedades a vender ninguna.
Pero la mayoría de las casas en manos de inversores pertenecen a pequeños tenedores, en su gran mayoría a propietarios particulares que poseen menos de 10 inmuebles.
Además, los grandes inversores ya se estaban retirando del mercado de viviendas unifamiliares. Actualmente, muchos inversores inmobiliarios, incluido Blackstone, venden más viviendas de las que compran.
La plantilla federal ha sufrido recortes significativos desde el inicio de la administración Trump, incluidos los empleados responsables de los programas de vivienda, la investigación y las políticas públicas.
Según declaró a CNN Shaun Donovan, quien fue Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano durante la presidencia de Barack Obama, el hecho de que las disposiciones de la Ley de Acceso a la Vivienda del Siglo XXI mejoren sustancialmente la asequibilidad de la vivienda para los estadounidenses con dificultades económicas depende de cómo las agencias federales cumplan con sus nuevas funciones.
“Este proyecto de ley modifica las normas y reglamentos. Desbloqueará fondos, pero la mayoría de las disposiciones solo serán efectivas si se implementan”, indicó Donovan, quien ahora es el director ejecutivo de Enterprise Community Partners.
El Urban Institute identificó 35 programas, reglamentos y estudios diferentes que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) deberá implementar cuando esta ley entre en vigor, en un momento en que la agencia tiene escasez de personal, manifestó Aniket Mehrotra, coordinador de políticas de vivienda del Urban Institute.
“La capacidad del HUD para implementar esta nueva y larga lista de tareas será limitada sin asignaciones presupuestarias adicionales para la contratación de personal”, expresó Mehrotra.
Entre las objeciones de Trump a la iniciativa de asequibilidad de la vivienda figuraba su opinión de que era “de menor importancia en comparación con la bajada de los tipos de interés”.
Es cierto que los tipos de interés hipotecarios persistentemente altos, superiores al 6 %, han mermado la capacidad de muchos estadounidenses para comprar una vivienda, en más de un sentido.
Las tasas de interés más altas no solo han incrementado los costos mensuales de la vivienda, sino que también han generado un efecto de bloqueo en todo el mercado inmobiliario.
Millones de propietarios que obtuvieron hipotecas con tasas ultrabajas antes de que la Reserva Federal comenzara a subir las tasas de interés en 2022 se muestran reacios a vender, ya que hacerlo probablemente implicaría asumir una hipoteca mucho más costosa.
Esto ha limitado aún más la oferta de viviendas en el mercado.
Trump había criticado duramente al expresidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, por no haber bajado los tipos de interés, y nombró a Kevin Warsh para sustituirlo, esperando que este orientara al regulador hacia una bajada de tipos.
Sin embargo, el mes pasado, muchos funcionarios de la Reserva Federal indicaron en sus proyecciones económicas que prevén un aumento de los tipos de interés a finales de este año, debido a un nuevo repunte de la inflación derivado de la guerra en Irán.
La nueva ley de asequibilidad de la vivienda no aborda el efecto de “bloqueo” ni los tipos hipotecarios, que siguen de forma aproximada el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años, que lo dictan los inversores en bonos, no el gobierno federal.
La ley tampoco aborda otros factores que subyacen a la crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos, como la falta de apoyo federal para la vivienda asequible, el aumento de los costes de construcción impulsado por la escasez de mano de obra, los aranceles y la inflación, y el aumento repentino de la demanda de viviendas que ha superado la oferta.
Aun así, Donovan afirmó que no se debe restar importancia al logro de aprobar una legislación bipartidista sobre la asequibilidad de la vivienda con una abrumadora mayoría.
“Espero que esto sea el comienzo de una oportunidad para seguir adelante”, indicó Donovan, y agregó que espera que haya un plan para la Vivienda 2.0 y 3.0 en el siglo XXI.
“Sin querer ser demasiado ambicioso, creo que los estadounidenses están ansiosos por saber que podemos lograr grandes cosas”, sostuvo.
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